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        凌克辭任,股債雙跌,金地集團困局何解?

        2023-10-27 08:48
        貝多財經
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        今年以來大到房企,小到從業者,在房地產身處巨幅震蕩下行市場中,都飽受著不同程度的陣痛。


        10月16日晚,金地集團(下稱“金地”,SH:600383)發布公告,宣布64歲的凌克因身體原因請辭該公司董事長等職務,由總裁黃俊燦代為行使該公司董事長職務。

        一石激起千層浪,在公告落地后的第二天,金地股價快速觸及跌停,股價創近5年新低;另外債券市場,“16金地02”、“21金地01”、“20金地01”均跌超20%,觸發臨時停牌。


        更讓市場為之一驚的是,世界最負盛名的評級機構穆迪,基于金地信用狀況大幅惡化,合約銷售額減少、流動性惡化,以及未來十二至十八個月將有大量債務到期的因素,將其企業家族評級由“Ba3”調低至“B3”,同時展望評級也調整至“負面”。

        我們不禁好奇,曾經碾壓各大中小房企的地產一哥,如今怎么會深陷囹圄?

        一、地產分崩離析下,換帥能解近憂?

        目前房地產行業基本面下行壓力空前,房企資不抵債困境程度歷史罕見,可預見的是后續也將對經濟及上下游產業鏈造成較大影響,各大中小房企必然會面臨重新洗牌,競爭格局也會加速演變。

        就在當下“生死存亡”之際,金地火急火燎著手換帥,此舉的確耐人尋味。

        金地官方給出的理由為:董事長凌克的辭職是因為身體原因,黃俊燦總裁代為行使董事長職務,是正常的管理團隊交接,有助于公司管理團隊的平穩過渡,以及公司的長期穩定發展。

        凌克,可以說是金地的靈魂人物,作為集團的創始人之一,1999年開始擔任金地集團董事長,掌舵25年之久,歷經了金地上市、“招保萬金”黃金時代、銷售額破千億等多個重要節點。

        通過簡介,金地的這次換帥怎么看都是讓人倍感意外的。不過,結合當下金地持續惡化的業績來看,金地要做的似乎不是僅僅簡單換帥就能解決的,而要做似乎還有很多。

        要知道,金地近幾年的發展勢頭低落,利潤持續下行,風險顯著。據財報數據顯示,2023年上半年,金地歸母凈利潤15.32億元,同比下降22.24%;扣非凈利潤13.95億元,同比下降27.45%。


        此外,10月10日,金地發布的2023年9月份銷售情況的公告顯示,2023年9月金地實現簽約面積68.6萬平方米,同比下降37.99%;實現簽約金額131億元,同比下降42.27%。2023年1-9月金地累計實現簽約面積669萬平方米,同比下降5.29%;累計實現簽約金額1219.3億元,同比下降25.23%。

        從這一系列銷售數據來看,金地目前的情況確實不太樂觀。

        回過頭來看,過往在行業快速增長的背景下,市場增量向上掩蓋了所有缺點,高負債的房企ROE和股價表現反而扶搖直上。然而,時移世易,在貸款集中度管理制度和三線四檔的管理下,這些企業的風險逐漸暴露,隨著行業出清加速,金地自然也立在了“懸崖”邊上。

        如今隨著靈魂人物卸下重擔,金地如何活下去?成為凌克辭任后最大的不確定。

        不過,這樣一位伴隨著金地逐步成長壯大起來的老將就這樣黯然退場,難免令人唏噓,金地如今枯魚涸轍的局面究竟是如何造成的?

        二、債務壓頂,打碎金地王冠

        讓我們追根溯源,回到金地正式進軍房地產的1993年。

        那一年還是金地涉足房地產業起步階段的開始,經歷了企業股份制改造,由國企轉變為董事會管理的現代化企業后,金地馬不停蹄的開發了首個住宅項目深圳·金地花園,同年成立了金地物業,這也標志著金地集團房地產開發業務盤子鋪開。此后1998年公司完成增資擴股,這一階段企業主要據點大本營,深耕深圳市場。

        到了2001年,金地集團實現了上海證券交易所上市,同年進入北京市場,并開始了進軍全國市場的步伐。在隨后的三年間,金地也基本完成了華北、華東、華南、華中、東北、東南和西部七大區域的全國化布局。

        然而從2010年開始后的幾年當中,金地面臨重大的人事變動和股權變動。比如,2010年,金地集團創業高管相繼離職,管理層變動引起短期動蕩,后續才形成了以凌克和黃俊燦為核心的穩定管理層。

        而在后續的股權變動上,富德生命人壽和大家人壽通過持續十年的舉牌,目前分別擁有29.83%和3.65%金地股份,第二大股東為深圳市福田投資控股有限公司,持股比例7.79%。上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對公司形成控制關系,公司無控股股東。自此,金地也正式形成以險資財務投資為主,實際控制權交由以凌克為主導的職業經理人手上的股權結構。

        不難發現,一直以來,金地頭頂險企的光環。而實際上,當前的金地完全放權給凌克和黃俊燦等原金地領導班底做決策,險資在這里只是一個財務投資者,公司的實際經營權掌握在以凌克為首的管理層手中。在金地的年報中,亦鮮明披露公司沒有實際控制人。

        沒有實控人,其實間接性的導致了金地發展敗落。沒有實控人,所以企業發展戰略路線不穩,盲目的擴張加重了財務壓力。

        金地發展的巔峰節點是在2016年-2019年,2016年全年銷售金額達到1006.3億元,步入千億房企行列,2019年金地在采取“精益管理、協同共進”的經營策略下,銷售金額進一步攀升超2000億元,為后期發展夯實了基底,那幾年是真的風光無限。

        本以為這次的戰略會復刻此前的成功,但萬萬沒想到,在隨后房地產寒冬來臨及行業整體銷售承壓的情況下,這次的調整不僅沒有產生預期的效果,反而直接導致集團遭遇業績下挫,一把將企業拽下神壇,財務狀況一言難盡。

        據金地中報數據,截至2023年6月末,集團資產負債率為72.1%,公司有息負債合計1096億元,較2021年末下降12.7%。金地經營活動產生的現金流量凈額僅有2.14億元,同比下降96.51%;一年內到期流動負債與短期借款合計金額超414億元,在手貨幣資金則為460.8億元,僅僅只能勉強覆蓋短債,金地財務困境進一步加劇,如何償還長期債務仍面臨巨大壓力。


        三、向國企求救,大象還能轉身?

        當然,在當前房地產仍未有任何回暖轉機當下,如何活下去,自救尋出路,成為眾多中小房企必須面對的必答題。

        剛剛過去的9月,金地發布公告稱,該公司正與第二大股東深圳市福田投資控股有限公司商討,福田投控根據區域發展需要研究為金地在公開市場發行的公司債券或中期票據提供擔保等增信措施。

        而從政策端來看,2023年3月27日和9月15日,央行罕見宣布兩次降準,每次皆降低金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構),以此釋放長期資金,助力實體經濟融資需求。

        此消息一出,很多人認為房地產開始回暖,行業將告別缺錢過日子的窘境。但仔細深究下就會發現,龐大且繼續“輸血”的民營房企仍處于震蕩狀態。

        展望未來,房地產的趨勢在于“大魚吃大魚”,國企并購可能會是接下來行業主旋律,那些抗風險能力較好的國企央企,例如保利、中海、華潤、招商蛇口、金茂、越秀、建發等房企將成為樓市風向標。

        因此,從這個維度來看,目前金地背靠國有獨資的深圳市福田投資控股有限公司,也會是支撐其穿越房地產市場下行周期的重要依仗。

        但打鐵還需自身硬,當前需求端政策支持力度給力只是外因,對于引導房地產市場預期和信心回暖有明顯幫助,而如何提升經營敏捷度,改善業績頹勢,靈活應對市場的變化,則是支撐金地走得更遠的內因。

        凌克辭職后,手捧接力棒的黃俊燦,能否找到內外因能動作用,帶領金地順利度過難關?

        原文標題 : 凌克辭任,股債雙跌,金地集團困局何解?

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